¿Es posible que estemos ante el estallido de la «burbuja inmobiliaria»?

Compañeros, amigos y conocidos llevan preguntándome mi opinión acerca del mercado inmobiliario, a todos y sobretodo en estos últimos meses les he advertido que actuen con mucha cautela, que quizás sería mejor mantenerse al márgen por un período razonable y ver como se desarrolla el sector, a veces es mejor la prudencia que tirarse de cabeza al pozo, desesperados me responden ¿Y si siguen subiendo los precios?Eso nadie lo sabe de lo cierto, en caso contrario sería millonario y no es el caso, pero en cualquier caso, uno en ocasiones puede descifrar lo que se esconde detras de una serie de acontecimientos. Voy a poner un ejemplo mas o menos gráfico, pensad por un momento en la sequía que ha sufrido España este año, todos hemos visto pantanos en niveles mínimos y como se anunciaban precipitaciones mínimas. Ahora imaginemos que tengo unas tierras de regadío en la huerta murciana, si soy una persona cauta!! Haré lo posible por disponer de un seguro agrícola, pues cabe la posibilidad que no tenga agua para el riego y pierda toda la cosecha y aunque el seguro me cueste un dinero al menos cubriré una parte de las pérdidas, de lo contrario si soy un despreocupado y me confío en que «quizás» llueva, me olvidaré de todo esto y si definitivamente no llueve aún perderé más dinero. Son dos opciones muy válidas, cada uno basándose en su aversión al riesgo decida lo que crea más conveniente para él.

Observemos la situación;

Tenemos a nuestro amigo presidente del BCE, Jean-Claude Trichet, que nos esta aplicando medidas restrictivas con la política de subida de tipos y que presumiblemente seguirá haciendo, recordemos que el pasado año el95% de las hipotecas realizadas se formalizó a tipo variable, algo que es trasladable a los últimos 5 años, motivado por los bajos tipos de interes.

El déficit comercial de la zona Euro empeora, en particular la que sale peor parada es España, sin embargo destacar que Alemania registra superávits en su balanza. Pues tiene mucho sentido, aunque en el primer trimestre se mejoraron las exportaciones un 11% esto contrasta con el incremento de las importaciones del 18%, recordemos que el mejor método para «enfríar» el consumo es adoptar una menor masa monetaria y consecuentemente un mayor precio del dinero.

Nos encontramos con un Euro «caro», recordemos que el año pasado el Euro ganó un 20% frente al dólar. Aunque el Señor Trichet lo niega, un Euro excesivamente fuerte perturba las exportaciones europeas que por naturaleza se convierten más caras y por lo contrario vuelve más atractivas las importaciones mucho más baratas, a pesar de todo aún ha habido algo bueno en todo esto, el Euro fuerte nos ha permitido afrontar las subidas del petróleo con bastante facilidad, ya que recordemos que el petróleo es pagado en dólares americanos.

Por otro lado tenemos las constructoras que han hecho su agosto en los últimos años, y al parecer empiezan a diversificar su negocio, sólo hay que ver la carrera de OPA’s, pues toman posiciones en el mercado eléctrico que aunque tiene rentabilidades menores son más seguras. Acaso ¿Sabrán algo?¿Lo intuyen?¿Ya han detectado el pinchazo?

Por si no fuese suficiente el Banco Sabadell ha anunciado que va a deshacerse de su inmobiliaria …

¿Aún les parecen pocos los indicios? ¿Aún no lo creen? Pues ayer mismo El País en primera plana publicó un estudio que revela, que en doce comunidades, los precios de las viviendas crecen por debajo de los niveles esperados, sin embargo hay algunas de ellas dónde aún siguen subiendo los precios.

Segun un artículo publicado en Terra, el gobierno «cree» (claro prefieren usar ese verbo ya que ni siquiera ellos están seguros de las mentiras que pretenden hacernos creer) que volvemos a los incrementos de precios previos al boom inmobiliario (siempre me dan risa, prefieren usar el término boom inmobiliario en vez de burbuja inmobilaria, será que la burbuja da más miedo ya que termina por romperse), según estas:

«El director general de Vivienda del Ministerio de la Vivienda, Rafael Pacheco, afirmó hoy que los datos del incremento del precio de la vivienda de los últimos doce meses son ‘muy positivos’ porque supone retroceder a los aumentos trimestrales anteriores al ‘boom inmobiliario’.»

No si encima se enorgullece que los precios sigan subiendo muy por encima de la inflación, claro como a él no le afecta con su sueldo de ministro, y después de todo como ministro, sólo tendrá que cotizar 12 años para cobrar la integridad de su pensión, cuándo todos los españoles necesitamos 35 años!! Y eso no es todo, sepan que los señores ministros tambien tienen cubierto un plan privado de pensiones, por si el sistema público se va al garete. En vez de reconocer que entramos en un período que claramente apunta hacia una recesión, nos pintan las noticias como ellos desean, recordemos que en Catalunya hay elecciones el próximo 1 de noviembre ¿Será por algo?

Siempre que me preguntan sobre el caso español, lo siento pero es irresistible pero me gusta compararlo con el mercado inmobiliario japonés, pues éste a principios de los noventa sufrió la explosión de su burbuja inmobiliaria y durante más de 15 años sus precios no han hecho mas que caer, recientemente este mes de agosto si mal no recuerdo, después de tanto tiempo finalmente se impuso una pequeña subida!!

Sólo a nivel comparativo, notar que hablaremos en términos medios:

¿Saben cuál es el precio medio por metro cuadrado actualmente en japón?

Aproximadamente al cambio unos 781 €, frente los 677,1 € en España.

¿Conocen la densidad media por km2 en Japón?

Esta se sitúa en 380 habitantes por km2, frente los 87 habitantes por km2 en España.

¿Y ya por último saben cuál es el salario medio de un japonés?
Pues el salario medio de un japonés es de 4.000 €, frente los 1.500 € en España.

¿Entienden donde quiero ir a parar? En un país que disponemos de más suelo, donde el precio medio del suelo es casi parejo a un país como Japón!! Y para el colmo el diferencial económico es de casi 3 veces, naturalmente ya sé que la gran mayoría de los españoles ni siquiera llegan a los 1.000 € esto es porque al tratar con datos macroeconómicos es muy dificil aplicar una correcta distribución de la riqueza, así que el multiplicador incluso podría ser por 4.

Con lo que ya concluyo, no seamos más incrédulos y veamos que nos están tomando el pelo y tenemos un mercado inmobiliario sobrevalorado, como mínimo entre 30 y 40%, que por supuesto en un momento o otro tendrá que rectificar.